新政策重磅 營(yíng)改增后 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅處理的4個(gè)變化(注冊(cè)公司需要注意哪些)

新政策重磅 營(yíng)改增后 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅處理的4個(gè)變化(注冊(cè)公司需要注意哪些)詳細(xì)內(nèi)容如下：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的命脈，也是中國(guó)老百姓極為敏感的行業(yè)，實(shí)施營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的財(cái)稅處理有何變化呢?下面將為大家一一介紹。

　　一、會(huì)計(jì)處理的變化

　　營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。

　　假設(shè)企業(yè)銷售商品房取得銷售收入1000萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：

　　借：銀行存款1000

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000

　　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加50

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅50

　　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加6

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅3.5

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加1.5

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育附加1

　　營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關(guān)的會(huì)計(jì)處理如下：

　　借：銀行存款1000

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入900.90

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)99.10

　　不考慮當(dāng)月增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的情況下：

　　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加11.89

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅6.94

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加2.97

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育附加1.98

　　二、會(huì)計(jì)利潤(rùn)的變化

　　仍引用上述的例子，通過(guò)分錄可以看出，由于增值稅屬于價(jià)外稅，不影響會(huì)計(jì)利潤(rùn)，因此繳納增值稅下，企業(yè)確認(rèn)收入900.90萬(wàn)元，而繳納營(yíng)業(yè)稅情況下，企業(yè)確認(rèn)收入1000萬(wàn)元，銷售收入下降9.91%。

　　假定不考慮營(yíng)業(yè)成本，則繳納營(yíng)業(yè)稅情況下：

　　對(duì)利潤(rùn)總額的影響=1000-50-6=944(萬(wàn)元)

　　繳納增值稅的情況下：

　　對(duì)利潤(rùn)總額的影響=900.90-11.89=889.01(萬(wàn)元)

　　由此可見(jiàn)，在不考慮營(yíng)業(yè)成本的情況下，營(yíng)改增后，企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)有所下降。而如果考慮營(yíng)業(yè)成本這一因素，則在采購(gòu)環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣變得尤為重要。

　　三、稅負(fù)變化

　　營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等，其中營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目有幾十種。

　　營(yíng)改增后，稅種由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對(duì)增值額征稅，而營(yíng)業(yè)稅是對(duì)全部營(yíng)業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會(huì)降低整體稅負(fù)。

　　四、發(fā)票管理的變化

　　原營(yíng)業(yè)稅稅制下，營(yíng)業(yè)稅發(fā)票僅作為購(gòu)入方相關(guān)資產(chǎn)或費(fèi)用的確認(rèn)依據(jù)，而不作為抵扣憑證。在增值稅稅制下，增值稅發(fā)票的管理尤為重要，由于一方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，會(huì)涉及到下游企業(yè)的抵扣，增值稅形成整個(gè)行業(yè)完整的閉環(huán)鏈條，因此銷項(xiàng)發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、開(kāi)具、保管、作廢，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的取得、認(rèn)證、抵扣等都顯得尤為重要。企業(yè)在營(yíng)改增后，應(yīng)更加重視發(fā)票的管理，同時(shí)在選擇供應(yīng)商時(shí)，應(yīng)注意選擇增值稅一般納稅人，以便相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，減少企業(yè)的應(yīng)納稅額。

　　營(yíng)改增是我國(guó)稅制改革的重要舉措，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，因此企業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)國(guó)家政策，做好萬(wàn)分準(zhǔn)備，相信營(yíng)改增定會(huì)給企業(yè)帶來(lái)福音。

　　營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)3個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否需要預(yù)繳增值稅?

　　根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局〔2016〕18號(hào))規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

　　2、一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)該如何處理?

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局〔2016〕18號(hào))規(guī)定，一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。

　　不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×(簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模)

　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該如何計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額?

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，適用稅率為11%。

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局〔2016〕18號(hào))規(guī)定，一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

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